第333章 香江地产大崩盘

距离9月24日已经过去了一周的时间了，但是每天在香江都有不止一例家破人亡的事情发生。

        电视台的新闻节目，张俊义每天都可以看到新闻主持人面色沉重的报道新闻：近期香江自杀的人数日益增加，，特别是证券界，截止到目前，据不完全统计已经有不止个位数的证券精英跳楼了。

        现在电视台现在最热门的电视节目是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋。

        近期整个香江的商业街上，顾客明显比股灾之前少了不是一轻半点，几乎连平时的十分之一的数量都达不到，到高档餐馆吃饭的香江商人也少了。

        现在的香江简直是哀声一片。本来在之前，香江的经济经过一段时间的消化已经趋于平缓了，楼市股市不断创新高，人们排着队去酒楼吃饭。我们公司开发的一个楼盘卖楼花，买房的人需要前一天晚上去排队。

        自1978年起，香江的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升。以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。

        地价、楼价的攀升，刺激了大量热钱的涌入，南洋资金更是大举入市。当时，香江“卖楼花”制度大行其道，只要缴付5%至10%的订金，便可购得楼花，进行投机，而炒家对政府限制楼花的种种政策，诸如对楼花转让加重抽税等，并不理会，投机炒楼风空前炽热。

        炒楼风最炽热时，炒家索性整栋大厦炒卖，形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息，其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦，中环的联邦、国际两栋大厦的炒卖。

        金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手，售价从7.15亿元增加到16.8亿元，短短不到2年时间内升幅高达135%。联邦、国际两栋大厦在1980年8月至1981年1月期间2次转手，售价从10.89亿元升至22.35亿元，短短半年间升幅逾1倍。

        炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升，房价已远远脱离当时香江市民的承受能力。据统计，1975年香江中小型住宅楼宇每方尺约230元，一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时，香江市民家庭平均月入1300元，购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月工资。

        然而，1981年地产高峰时，小型住宅单位每方尺售价已升至约1000元，一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元，而市民家庭平均月入约3000元，即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月工资。

        香江的楼价并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上，当消费者的工资收入远远追不上楼价升幅时，楼价下跌便势所难免。去年，香江地产市道已转趋呆滞，空置面积大增，1980年新建住宅楼中，空置率已高达41.3%，大量面积滞留在大小炒家手中。地产市道的下调，只是迟早的问题。

        一般来说，股市的大幅动的浮动和当地的房地产市场的价格是息息相关的，但是去年的股市的震荡因为某些原因并没有导致房地产市场的变动有想象的那么大，再加上香江政府的努力，经过大半年的时间，房价的市场还算平稳。

        甚至当时间来到了1982年，房价还有这小浮动的涨幅。

        但是随着香江前途问题表面化，9月24日，铁娘子向邓老提议以主权换治权，遭到拒绝，结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。华夏方面随即宣布将在1997年7月1日恢复在香江行使主权，这一系列消息传到香江，早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌，开始了长达数年的地产低潮的大幕彻底被拉开了。

        这场大幕被彻底的揭开了伤疤，可谓是香江地产业过去七八年间最暗淡的一年，地价、楼价、租金全面大幅下跌，官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落，冷落场面迭现，很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。

        地产市道崩溃，首当其冲的自然是地价。时间紧紧过去了也就一周的时间，张俊义就能发现香江地价普遍下跌10%至30%不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价，按楼面面积计算，从1980年12月达每方尺360元的最高水平，跌至现在的每方尺125元，跌幅高达93%。

        香江南湾道一带的高级住宅用地，亦从1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至现在的每方尺540元，跌幅为60%。

        随着地产市道的崩溃，首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司，其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。

        地产危机中，首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年，恒隆牵头的3个财团一举夺得香江地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是，当时的香江地产已处于巅峰。

        随着9月24日的事件发生，香江地产市道借势急跌，恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。现如今，恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中，中区美利道地段的红棉大厦已接近完工，正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺，总楼面面积104.3万方尺，根据香江政府要求，需补地价18.2亿元，且限期在28日内完成。

        由于地价急跌，恒隆惟有向香江政府建议将地价减至14亿元水平，但不获接纳。

        在此关键时刻，原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。恒隆向想将政府申请延期补地价不遂之后，惟有退出金钟二段上盖发展，其余地铁站上盖工程，亦需押后进行。

        这一役，恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”，还平白损失了4亿元订金，所遭受的打击不轻。

        但是据张俊义所获得的消息，受到如此之大的冲击的并不止恒隆一家，地产危机中，受冲击较大的还有鹰君。

        鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张，分拆富豪酒店，又收购百利保，早已潜伏下严重危机。

        富豪酒店主要业务就是发展及经营机场及尖东两间酒店，该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元，富豪旗下的百利保，亦是在地产高峰期进军地产。1982年9月后，香江地产、股市双双急跌，鹰君一系陷入困境。

        如果不能及时挽救，张俊义可以预计，用不了多久，最多半年时间，鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损预计会高达20亿元，陷入严重财政危机。

        如果现在鹰君集团的掌门人是自己的话，张俊义绝对会及时的以壮士断臂的决心，将所持富豪酒店及百利保股权抛售来度过难关。

        至于剩下的一家在地产危机中受到重大冲击的则是未来张俊义准备吞并的目标老牌英资地产公司置地了。

        70年代，新兴地产商利用地产市道低潮大量吸纳廉价土地，再趁市道复苏、繁荣时推出楼花，在低买高卖中赚取厚利，令以租金收入为主的置地相形见绌。

        这时，置地才意识到地产发展的重要性，开始加强地产发展业务。1976年，置地利用牛奶公司的薄扶林牧场发展大型私人屋邨置富花园，随后又与远东发展、佳宁、恒隆、长实等约30家公司合作发展超过70个地产项目，投资策略转趋冒进。

        1980年，置地在痛失九龙仓控制权后，投资策略发生重大转变，放弃了一贯奉行的稳健、持重的作风，转向冒进、急躁、投机。

        1981年初，置地与信和地产合组财团，以13.08亿元购入香江大潭道白笔山地段，计划兴建别墅式豪华住宅。

        同年8月，置地再与佳宁合组财团，以28亿元购入尖沙咀旅游中心区美丽华酒店旧翼，计划发展成置地广场式的高级商厦。1982年2月，置地更以47.55亿元的高价，投得香江海旁现交易广场“地王”。

        期间，置地还先后发动“破晓突击”，斥资35亿元购入香江电话及港灯集团各34.9%股权。这时，置地决策层对香江的政治、经济形势的判断已严重脱离了客观现实，并为此付出高昂代价。

        随着股灾的爆发，香江地产市道崩溃，置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目，损失就超过30亿元。

        老牌的地产公司中，遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月，香江股市在创历史高峰后即急促下跌，香江经济转趋不景气，嘉年地产遂将发展的重点转向海外，发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。

        可惜，1973年石油危机爆发后，世界经济衰退，马来西亚的橡胶、大米出口大减，首邦市的销售差强人意，发展计划缓慢，导致嘉年地产盈利连年下跌，而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地，待嘉年地产回师香江时，强弱已悬殊分明。

        70年代后期，香江经济繁荣，地产建筑业异常兴旺，嘉年遂卷土重来，企图再展鸿图，但阔别香江多年，嘉年的财势已不可同日而语。当时，香江地产集团林立，发展计划动辄以10亿元计，嘉年是以无缘参与，只能经营较小地盘。

        1981年，嘉年地产一来错误估计形势，二来早期的投资相继回流，因而继续大肆扩张。及至现在地产大跌，嘉年的发展计划已出现严重亏损。

        比嘉年倒闭更具震撼性的，是曾经名噪一时的佳宁、益大集团的覆灭。

        没错，这个佳宁就是在前几年，张俊义利用股市小赚一笔的佳宁公司。

        佳宁集团由陈宋青创办，崛起于70年代后期。1979年底，佳宁高价收购上市公司美汉企业控制性股权，将其易名为佳宁置业，作为集团的上市旗舰。

        令佳宁名震香江的是著名的金门大厦交易，1980年1月，佳宁宣布与钟氏家族的钟正文合作，以9.98亿元价格向置地购入位于金钟的金门大厦，而该大厦是置地在一年前以7.15亿元向怡和购入的。

        1981年9月，佳宁宣布以16.8亿元价格将金门大厦转售予林修峰兄弟的百宁顺集团，不到1年时间获利数亿元。这时，佳宁置业成为香江股坛上光芒四射的新星，1981年底市值达39.21亿元，成为香江股市中仅次于置地、长实、新世界、新地的第五大地产公司。

        透过发行新股及向银行借贷展开大规模的收购，到今年的年中巅峰时期，佳宁已俨然成为香江一家规模庞大的企业集团，旗下附属公司多达100家，涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。

        当时的陈宋青在香江的名声甚至已经改过了张俊义的身份地位（在张俊义没有过多的暴露自己的底牌的情况下）。

        不过，佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后并未能及时巩固已取得的成绩，或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。

        事实证明，吃多了如果消化系统不好的话是真的能够撑死人的，这不，股灾紧紧发生了才一个星期，佳宁舅舅开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。佳宁的主要合作者益大投资清盘，公司主席钟正文潜逃香江，遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。

        如果张俊义没有记错的话，在前世的明年年初，也就是1983年1月，佳宁集团的3家上市公司就会停牌，试图重组债务。同年9月，香江警方就会搜查马来西亚裕民财务公司，发现佳宁对裕民财务的负债庞大，而且与佳宁的账目不符，遂对佳宁展开大规模的搜查。

        其后，陈宋青被捕，佳宁的重组计划被粉碎，显赫一时的佳宁王国正式瓦解，为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。


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